Die kleine Ortschaft Olm in der Gemeinde Kehlen ist ein Inbegriff für verfehlte Stadtplanung. Im historischen Ortskern leben nur etwa 300 Menschen. Der Rest der insgesamt 1.400 Einwohner wohnt in der abseits gelegenen „Cité Huesekneppchen“ (oder „Domaine d’Olm“), die sich Olm mit Capellen teilt. „Huesekneppchen“ ist ein klassisches Beispiel für die Baupolitik, die in den 1970er und 1980er Jahren in manchen Teilen Luxemburgs praktiziert wurde. Die kleinbürgerliche Siedlung besteht zum allergrößten Teil aus geräumigen, frei stehenden Bungalows und kleinen Villen mit Vorgarten, Garten und Garage. Läden, Cafés oder öffentliche Plätze sucht man vergeblich. Lediglich am Rande der Siedlung haben sich Restaurants und Geschäfte angesiedelt. Die nächste Autobahnauffahrt und eine große Handelszone sind nur drei Autominuten entfernt.

In den kommenden zehn Jahren wird Olm seine Einwohnerzahl mehr als verdoppeln. An der nordwestlichen Grenze der „Cité Huesekneppchen“ wird der staatliche Bauträger „Société nationale des habitations à bon marché“ (SNHBM) auf einer 27 Hektar großen „grünen Wiese“ das neue Viertel Elmen mit 750 erschwinglichen Häusern und Wohnungen für rund 2.000 Einwohner errichten. Die Preise für ein Einfamilienhaus liegen zwischen 600.000 und 700.000 Euro, ein Apartment kostet zwischen 400.000 und 500.000 Euro. Zusätzlich können Käufer staatliche Prämien von mindestens 125.000 Euro für ein Haus und von rund 80.000 Euro für eine Wohnung erhalten. Etwa die Hälfte der insgesamt 194 Wohnungen, die in der ersten Phase errichtet werden, sollen zu bezahlbaren Preisen vermietet werden. Die andere Hälfte und die 194 Einfamilienhäuser werden per Erbpachtvertrag verkauft. Die Grundstücke bleiben im Besitz des Staates.

Gesetz soll bis Ende Oktober angenommen werden

Die Preise in Elmen liegen deutlich unter den Marktpreisen, die in der Gemeinde Kehlen bezahlt werden. Laut „Observatoire de l’habitat“ lag 2019 der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus dort bei 1,25 Millionen Euro („prix moyen annoncé“). Damit gehört Kehlen zu den 20 teuersten Gemeinden in Luxemburg. Angst, dass Elmen zum „Ghetto“ werden könnte, hat der grüne Wohnungsbauminister Henri Kox nicht. Das Projekt soll die „soziale Durchmischung“ in Olm fördern. Eine energiesparende Bauweise, ein verkehrsberuhigendes Konzept (die Häuser werden keine Garagen haben, die Bewohner können ihre Autos in mehrstöckigen Parkhäusern abstellen), öffentliche Plätze, Parks und Schulen sollen das neue „Dorf“ beleben und attraktiver machen als die Schlafsiedlung „Huesekneppchen“. Elmen ist Kox’ Vorzeigeprojekt. Er erwähnt es immer dann, wenn ihm vorgeworfen wird, nicht genügend erschwinglichen Wohnraum zu schaffen. 2007 hat die SNHBM damit begonnen, die Grundstücke für Elmen aufzukaufen. 2009 hat die Gemeinde Kehlen den allgemeinen Bebauungsplan geändert, um die Weichen für das neue Viertel zu legen.

Als die Regierung 2014 ihre Zustimmung für den Bau von Elmen gab, war Maggy Nagel (DP) noch die zuständige Ressortministerin. Doch Kox hat das Gesetzesprojekt für die staatliche Finanzierung der ersten der drei Bauphasen vor rund vier Monaten in der Abgeordnetenkammer hinterlegt. Bis Ende Oktober soll das Gesetz vom Parlament angenommen werden, erklärte der Minister am Freitag auf einer Pressekonferenz. Es ist zum ersten Mal, dass ein Gesetz für die Finanzierung eines Wohnbauprojekts gebraucht wird. Mit 76 Millionen Euro will der Staat sich an der ersten Phase beteiligen. Die SNHBM hat bereits mit dem Bau der ersten Musterhäuser begonnen. Insgesamt werden drei Teilbebauungspläne (PAP) benötigt, von denen der Kehlener Gemeinderat aber erst einen verabschiedet hat. Bis voraussichtlich 2033 soll das gesamte Viertel fertig sein.

Doch Elmen ist nur das erste von insgesamt zehn erschwinglichen Wohnvierteln, die die SNHBM und der „Fonds du logement“ (FdL) in den kommenden Jahren auf braunen und grünen „Wiesen“ bauen wollen. In Wiltz und Düdelingen stehen zwei weitere Großprojekte auf früheren Industriebrachen in den Startlöchern. Hier will der FdL in drei bis vier Jahren mit dem Bau von jeweils fast 1.000 erschwinglichen Wohnungen beginnen. Weitere Projekte sind in Echternach, Biwer und Mamer geplant. Die SNHBM nimmt alleine in der Hauptstadt vier weitere Großprojekte in Angriff. So sollen in den kommenden zehn Jahren bis zu 4.000 neue erschwingliche Kauf- und Mietwohnungen entstehen, verkündete Henri Kox am Freitag.

Wer baut wie viel, wo und wann?

Finanziert werden diese Großprojekte über den „Fonds spécial de soutien au développement du logement“, den die Regierung Ende vergangenen Jahres ins Leben gerufen hat. Mit diesem Fonds kann der Staat nicht nur die Projekte öffentlicher und assoziativer Bauträger sowie den Bau der dazugehörigen Infrastruktur finanziell unterstützen, sondern auch Grundstücke aufkaufen, um eine staatliche Reserve anzulegen. Das entsprechende Gesetz wurde Ende März vom Parlament angenommen. Am 1. April trat es in Kraft. Am Freitag präsentierte Henri Kox den ersten Zwischenbericht zum Spezialfonds auf einer Pressekonferenz. Er soll einen Überblick liefern, wer wo und wann wie viel baut, erläuterte der Minister.

Aus diesem Bericht geht hervor, dass der Staat, parallel zu den Großprojekten, Konventionen mit öffentlichen und assoziativen Bauträgern abschließt, um kleinere Wohnungsvorhaben zu unterstützen. Seit 2016 habe das Wohnungsbauministerium Vereinbarungen für den Bau von insgesamt 3.600 Wohnungen in 57 Gemeinden vereinbart, erklärte Kox. Davon seien rund 60 Prozent Mietwohnungen. Die meisten konventionierten Wohnungen sollen in der Stadt Luxemburg, Esch/Alzette, Sanem und Differdingen entstehen. Allerdings seien diese Zahlen nicht gleichzusetzen mit der Anzahl der Wohnungen, die zurzeit tatsächlich gebaut werden, fügte der Minister hinzu.

Was die Projekte betrifft, seien SNHBM (1.239 Wohnungen in der Projektphase), FdL (915) und die Gemeinden (776) derzeit die aktivsten Bauherren im Bereich des erschwinglichen Wohnungsbaus, sagte Kox. Während Gemeinden und FdL mehrheitlich Mietwohnungen planen und bauen, setzt die SNHBM eher auf den Verkauf per Erbpachtvertrag. Vereinigungen und Stiftungen wie Croix-Rouge, Kirchenfonds oder Caritas können ebenfalls Konventionen mit dem Staat abschließen. In diesem Bereich würden vor allem betreute Mietwohnungen für Senioren, Menschen mit einer Behinderung oder Studenten gefördert.

Auch von der Möglichkeit, mithilfe des Spezialfonds eine staatliche Grundstücksreserve anzulegen, habe das Ministerium bereits Gebrauch gemacht, betonte Kox. Im Laufe dieses Jahres seien vier Terrains erworben worden. Neben dem früheren Agrarzenter in Mersch (96 Ar für 1,9 Millionen Euro) habe der Staat bis Anfang September Grundstücke in Useldingen (83 Ar/1 Million Euro), Weiler-la-Tour (496 Ar/9 Millionen Euro) und Lenningen (361 Ar/5,4 Millionen Euro) erworben. Auf diesen Grundstücken könnten längerfristig bis zu 300 Wohnungen gebaut werden.

Was heißt eigentlich erschwinglich?

Insgesamt hat der Staat in den vergangenen beiden Jahren Finanzierungszusagen in Höhe von 554 Millionen Euro getroffen, wovon 341 Millionen Euro bereits ausbezahlt wurden. Von 2021 bis 2024 sollen auf diese Weise weitere 700 Millionen Euro in öffentlichen Wohnungsbau investiert werden. Laut Projektionen des Wohnungsbauministeriums sollen zwischen 2020 und 2024 bis zu 6.000 neue erschwingliche Wohnungen entstehen.

Unklar ist jedoch noch, was genau unter dem Begriff des erschwinglichen Wohnraums zu verstehen ist. Allem Anschein nach läuft es darauf hinaus, dass die Erschwinglichkeit bei Mietwohnungen im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen eines Haushalts berechnet wird, wie am Freitag betont wurde. Im Juni 2020 hatte das Forschungsinstitut Liser einen Bericht veröffentlicht, in dem es mehrere Modelle aus Frankreich und Großbritannien angeführt sowie Vorschläge und Empfehlungen für Luxemburg ausgearbeitet hat. Eine Reform des Gesetzes von 1979 über Wohnungsbeihilfen steht noch aus.

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Luc Laboulle

Luc Laboulle, seit 2007 Tageblatt-Journalist, erst als Lokalredakteur, von 2015 bis 2017 als Leiter des Lokalressorts. Seit Juni 2019 schreibt er über Innenpolitik mit denSchwerpunkten Wohnungsbau und Stadtentwicklung, Umwelt- und Klimapolitik, Flucht und Migration. Geboren wurde er 1975 in Esch/Alzette. Nach dem Abitur im Lycée Hubert Clément studierte er Ethnologie, Soziologie und Erziehungswissenschaften an der Uni Heidelberg.

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