Mietprozess / Experte schätzt Mietwert einer 90-Quadratmeter-Wohnung in Limpertsberg auf 268 Euro
Limpertsberg in der Hauptstadt gilt als eines der teuersten Wohnviertel Luxemburgs
Seit Januar dieses Jahres kämpft Michel R. vor dem Friedensgericht für eine Mietminderung bezüglich seiner 90 Quadratmeter großen Wohnung auf Limpertsberg. In den vergangenen fünf Jahren hatte er 1.500 Euro Kaltmiete für das möblierte Apartment in dem 1957 erbauten Haus gezahlt. Laut Mietgesetz darf die Jahresmiete fünf Prozent des investierten Kapitals nicht überschreiten. Ausschlaggebend ist dabei der Zeitpunkt, zu dem das Gebäude vom Besitzer gebaut oder gekauft wurde. Ein Gutachter hat nun herausgefunden, dass die reelle Monatsmiete für die besagte Wohnung bei 268 Euro liegen müsste. Allerdings pocht der Vermieter darauf, dass der aktuelle Marktwert der Wohnung bei der Berechnung berücksichtigt wird.
Laut dem Luxemburger Mietgesetz von 2006 darf die Jahresmiete für eine Wohnung höchstens fünf Prozent des investierten Gesamtkapitals betragen. Am 9. Januar dieses Jahres hatte ein Mieter die Einhaltung dieser Regelung vor dem Friedensgericht Luxemburg eingeklagt. Der Vermieter konnte jedoch keinen Nachweis über das investierte Kapital vorlegen und die vom Vermieter angerufene Mietkommission hatte die beantragte Mietminderung ohne Berechnung des investierten Kapitals zurückgewiesen. Wie das Gesetz es vorsieht, hatte das Friedensgericht daraufhin am 16. Januar einen Bausachverständigen damit beauftragt, den Wert der im Jahr 1957 erbauten Wohnung zu ermitteln, die seit über 60 Jahren in Familienbesitz ist.
Wie sich in der Verhandlung an diesem Donnerstag herausstellte, konnte der Experte jedoch lediglich den Kaufakt für das auf dem hauptstädtischen Limpertsberg gelegene Grundstück auftreiben, das die Familie des Vermieters Mitte der 1950er Jahre für 470.000 Luxemburger Franken erwarb. Die Unterlagen zum Bau der Immobilie sind offenbar spurlos verschwunden. Deshalb ermittelte der Sachverständige die Baukosten auf der Grundlage von Richtwerten für die Baupreise des Statistikamts Statec und kam dabei auf ein investiertes Kapital von insgesamt 172.000 Euro. Unter Berücksichtigung der im Gesetz vorgesehenen Neubewertungskoeffizienten und der zweijährigen Abschlagsregelung, die der Wertsteigerung und der Abnutzung der Immobilie Rechnung tragen sollen, errechnete der Experte eine reelle Monatsmiete von 268 Euro.
Statec-Daten wenig vertrauenswürdig?
Allerdings schätzte der Bausachverständige in seinem Gutachten die Statec-Daten als ungenau und wenig vertrauenswürdig ein, sodass er beschloss, eine Untersuchung bei sieben Immobilienagenturen durchzuführen, um den aktuellen Marktwert der Wohnung zu ermitteln. Diese Untersuchung ergab, dass das Mehrfamilienhaus auf Limpertsberg einen Marktwert von über 2,9 Millionen Euro habe und die Wohnung des Klägers 787.000 Euro wert sei. Auf Grundlage dieses Wertes kam er in seiner Rechnung auf eine Monatsmiete von 1.825 Euro für die möblierte Wohnung, wie die Anwältin des Vermieters Théo F. am Donnerstag darlegte.
Der klagende Mieter Michel R. wies jedoch darauf hin, dass nicht der aktuelle Marktwert, sondern das investierte Kapital als Grundlage für die Berechnung der maximalen Monatsmiete im Gesetz ausschlaggebend ist. Ihm gehe es lediglich darum, dass dieses Gesetz auch angewandt werde. Anhand von Statec-Daten hatte er herausgefunden, dass der durchschnittliche Baupreis im Jahr 1970 bei 260 Euro pro Quadratmeter lag. Auf Grundlage dieser Angaben stellte er seine eigene Berechnung des investierten Kapitals an, die er dem Gericht auf einer mitgebrachten Tafel aufzeichnete. Dabei kam er unter Berücksichtigung aller im Gesetz vorgesehenen Regelungen auf eine Monatsmiete von 450 bis 500 Euro. Wohl wissend, dass die Baupreise 1970 höher lagen als 1957, wie der Mieter erklärte. Der Kläger wies auch darauf hin, dass nicht die Baukosten, sondern der Grundstückspreis den größten Teil des Werts einer Wohnung ausmachen. Und der Kaufakt für das Grundstück liege ja vor, betonte Michel R.
Von „Früchten des Besitzes“ leben
Die Verteidigung berief sich in ihrer Forderung nach einer Erhöhung der aktuellen Monatsmiete um 250 Euro auf Artikel 3.4 des Mietgesetzes, der besagt, dass eine der Parteien die Mietkommission mit der Ermittlung des investierten Kapitals befassen kann, falls sie der Ansicht ist, dass der Verkaufspreis der Immobilie oder die Berechnung des investierten Kapitals zu sehr vom Marktwert abweichen. Die Mietkommission der Stadt Luxemburg war bereits 2019 vom Mieter angerufen worden und hatte den Antrag auf Mietminderung damals ohne jegliche Berechnung zurückgewiesen. Laut Kläger hatten die Verantwortlichen der Mietkommission ihm stattdessen geraten, nach Thionville zu ziehen, falls er eine billige Wohnung suche.
Der Friedensrichter wies seinerseits auf Artikel 6 des Mietgesetzes hin, der besagt, dass bestimmte Regelungen nicht für Luxuswohnungen gelten. Ob dieser Artikel im Fall von Michel R. zutrifft, muss das Gericht nun klären. Weiter verwies der Richter auf das verfassungsrechtlich verbriefte Besitzrecht, demzufolge der Immobilienbesitzer das Recht hätte, von den „Früchten seines Besitzes“ zu leben. Der Kläger hatte allerdings herausgefunden, dass seinem Vermieter insgesamt 14 Immobilien in bester Lage in der Hauptstadt gehören, sodass nicht davon auszugehen sei, dass dem Vermieter und seiner Familie die Früchte ausgehen, meinte daraufhin der Kläger.
Das Urteil wird am 28. Mai verkündet.
- Esch2022: Das Vertrauen in die Europäische Kulturhauptstadt schwindet weiter - 27. Dezember 2020.
- Im Escher Krankenhaus herrscht auf allen Ebenen Unruhe - 25. Dezember 2020.
- Corona kostet Luxemburger Staat bislang 4,4 Milliarden Euro - 16. Dezember 2020.
Headlines
Umfrage
Facebook 
Twitter 
Instagram 
LinkedIn
So viel war die Miete vielleicht in den 60ern!
90m2, um Lampertsbierg, (Mont St. Lambert), an dobei nach miwelei’ert fir 268€, Aber Hallo !!
Wei‘ bezillt den Propriétaier dann den Unstrei’cher beim Lokataerswiessel ?
268€? Ich nehme an das ist der m2-Preis pro Jahr 268*90/12 ist dann 2010 im Monat. 😊
Nemme richteg. Dohier kennt jo di ganz Präisdeiwrecht. Alles hengt zesummen. Wa jidereen just nach reäl Loyer kéint froen wiren Terrain nie sou deier ginn an Aarbeschter missten net sou vill Loun kréien fir sechceppes ze leeschten. Ee Ratteschwanz deen net ophält.