Mieterschutz / Neue Vereinigung will sich in Luxemburg für Rechte von Mietern einsetzen
Laut einer Studie des Forschungsinstituts Liser lag das Medianeinkommen der Mieter 2018 bei 44.436 Euro. Bei den Wohnungsbesitzern mit Immobiliendarlehen lag das Medianeinkommen mit 75.759 Euro deutlich höher.
Die gemeinnützige Vereinigung „Mieterschutz Lëtzebuerg“ will die Interessen von Mietern gegenüber Politik und Gesellschaft vertreten und ihnen in Rechtsfragen zur Seite stehen. Kein einfaches Unterfangen in einem Land, in dem mehr als 70% aller Haushalte im Besitz einer eigenen Wohnung sind und der politische Wille, einkommensschwachen und sozial benachteiligten Mietern mehr Rechte einzuräumen, immer noch fehlt.
Rund 70% aller Haushalte in Luxemburg sind im Besitz einer eigenen Wohnung. Unter den Haushalten mit Luxemburger Nationalität sind es über 80%. Ein Fünftel der Einwohner besitzt mindestens eine Zweitimmobilie. Zur Miete wohnen in Luxemburg überwiegend einkommensschwache Haushalte. Laut einer Studie des Forschungsinstituts Liser lag das Medianeinkommen der Mieter 2018 bei 44.436 Euro. Zum Vergleich: Bei den Besitzern mit Immobiliendarlehen waren es 75.759 Euro. Gleichzeitig ist Mieten in den vergangenen zehn Jahren immer teurer geworden. Der Anteil der Mieter, die über 40% ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden, hat sich zwischen 2010 (19,5%) und 2017 (38,2%) fast verdoppelt. In der untersten Einkommensschicht liegt dieser Anteil inzwischen bei rund 64% (2010 waren es nur 42%). Damit wird die Wohnungsfrage in Luxemburg immer mehr auch zur sozialen Frage.
Seit Jahrzehnten mangelt es im Großherzogtum an sozialen Mietwohnungen. Bei den staatlichen Wohnungsbauagenturen SNHBM und „Fonds du logement“ herrschen Wartezeiten von bis zu acht Jahren. Auch die Warteliste der „Agence immobilière sociale“ (AIS) ist lang. Zwar wurden inzwischen weitere regionale AIS gegründet, doch insgesamt fehlt es an Immobilienbesitzern, die bereit sind, ihre Wohnung zu den Bedingungen der „gestion locative sociale“ weiterzuvermieten.
Die statistischen Erkenntnisse des Liser decken sich mit den Beobachtungen, die die Sozialpädagogen Jean-Michel Campanella und Aldina Ganeto tagtäglich auf dem Terrain machen. Campanella arbeitet für das gemeinsame „Office social“ der Gemeinden Bettemburg, Frisingen und Roeser. Aldina Ganeto engagiert sich ehrenamtlich bei Finkapé, einem Netzwerk von Frauen afrikanischer Herkunft. Seit dem 30. Juni leiten die beiden die gemeinnützige Vereinigung „Mieterschutz Lëtzebuerg – Association de défense des locataires de Luxembourg“.
Interessenvertretung und Unterstützung suchten Mieter in Luxemburg lange Zeit vergeblich. Der Konsumentenschutz ULC bietet zwar seit Jahren Beratung und Rechtsbeistand in Mietangelegenheiten an, jedoch gilt dieses Angebot nur für Mitglieder. Für viele ärmere Haushalte ist der Mitgliedsbeitrag von 70 Euro im Jahr zu hoch. Zudem vertritt die ULC längst nicht nur Mieter und kann in diesem Bereich keine Lobbyarbeit leisten. Deshalb schlossen sich im Herbst 2019 rund ein Dutzend engagierter Bürger zusammen, um Luxemburgs erste Interessengruppe für Mieter ins Leben zu rufen. Die meisten von ihnen arbeiten in der Wohnungshilfe oder sind im sozialen Bereich aktiv. Unter den Gründungsmitgliedern finden sich Leute wie Gilles Hempel, Direktor der „Agence immobilière sociale“ (AIS), Lynn Elvinger von der „Agence immobilière sociale Kordall“, Georges Andrade, Direktionsbeauftragter der „Wunnéngshëllef Asbl.“, Andreas Vogt, Leiter von „Caritas Solidarité et accueil“ und Serge Kollwelter, langjähriger Präsident der ASTI und Mitglied des „Ronnen Dësch“. Zu den Initiatoren gehören auch Nathalie Reuland und Gary Diderich von „déi Lénk“, die sich mit ihrer Vereinigung Life asbl. für die Förderung neuer Wohnformen einsetzen, sowie der Jurist Max Leners und der Historiker Fabio Spirinelli, Wohnungsbauexperten der LSAP.
Wir stellen fest, dass ein bestimmter Teil der Gesellschaft unter prekären Verhältnissen lebt und es fast unmöglich ist, für diese Menschen eine bezahlbare und saubere Wohnung zu findenVizepräsidentin „Mieterschutz Lëtzebuerg“
Vorrangiges Ziel von „Mieterschutz Lëtzebuerg“ ist es, die Interessen der Mieter gegenüber Politik und Gesellschaft zu verteidigen. Ein weiteres Anliegen besteht darin, die Mieter besser über die bestehenden Gesetze zu informieren und sie bei der Anwendung ihrer Rechte zu unterstützen. Unter den Mietern seien viele Migranten und Flüchtlinge, die weder die notwendigen Kenntnisse über die Funktionsweise der Institutionen noch die sprachlichen Fähigkeiten hätten, um ihre Rechte einklagen zu können. Häufig müssten Fristen, Formen und Prozeduren eingehalten werden, die den meisten gar nicht bekannt seien, erzählt Vizepräsidentin Aldina Ganeto. Selbst die Sozialbüros der Gemeinden seien häufig überfordert, weil das Mietrecht in Luxemburg sehr komplex sei, erklärt Präsident Jean-Michel Campanella: „An wen muss ich mich wenden, wenn die Wohnung feucht oder verschimmelt ist? Wo finde ich Bausachverständige, um eine Expertise durchzuführen? Für welche Schäden muss der Mieter, für welche der Vermieter aufkommen?“ All diese Fragen seien sehr technisch und für Laien nicht leicht zu beantworten.
„Wir stellen fest, dass ein bestimmter Teil der Gesellschaft in prekären Verhältnissen lebt und es fast unmöglich ist, für diese Menschen eine bezahlbare und saubere Wohnung zu finden“, sagt Aldina Ganeto. Die Corona-Krise habe die Lage nur noch verschlimmert. Sie berichtet von ganzen Familien, die in nur einem Zimmer zusammenleben, das zudem noch von Schimmel befallen ist. Solche Zustände seien in Luxemburg keine Seltenheit, ergänzt Campanella. Frustrierend sei vor allem, dass sich seit Jahren nichts an dieser Situation ändere. „Wir Sozialarbeiter werden von den Gemeinden eingestellt, um ärmeren Menschen aus der Wohnungsnot zu helfen, doch wir haben nicht einmal Lösungen, die wir ihnen anbieten können“, bedauert Ganeto.
Wir Sozialarbeiter werden von den Gemeinden eingestellt, um ärmeren Menschen aus der Wohnungsnot zu helfen, doch wir haben nicht einmal Lösungen, die wir ihnen anbieten könnenVizepräsidentin „Mieterschutz Lëtzebuerg“
Campanella erzählt von einem konkreten Fall, bei dem ein Paar ein 20 Quadratmeter großes Studio gemietet hat. Diese Wohnung war vorher Teil einer Arztpraxis, wurde aber nie richtig eingerichtet. Eine Küche und vor allem eine Entlüftung fehlten. Dadurch habe sich Schimmel gebildet und rasant ausgebreitet. Das Sozialamt habe die lokale Mietkommission um Hilfe gebeten, doch diese konnte nichts tun, weil diese Art von Problemen nicht zu ihrer Aufgabenstellung gehört. Mithilfe der Mietkommission hat der Sozialarbeiter aber herausgefunden, dass die Wohnung von einem Mieter illegal untervermietet wird. Nach einem Schreiben an den richtigen Besitzer habe dieser den Untervermieter gerügt. Letzterer habe sich daraufhin an seinen Untermietern gerächt, indem er ihnen Strom und Wasser abgesperrt habe und sie vor die Tür habe setzen wollen. „Theoretisch existieren Gesetze, die solche Machenschaften verbieten, doch niemand wollte oder konnte dem ein Ende setzen“, kritisiert Jean-Michel Campanella.
Probleme gebe es auch immer wieder hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution durch die Vermieter, meint Aldina Ganeto. In welchen Fällen kann der Vermieter Geld zurückhalten? Bis wann muss er die Kaution rückerstatten? In den Verträgen sei häufig nicht klar geregelt, ob der Mieter oder Vermieter die Wohnung nach dem Auszug streichen muss. Oftmals komme es vor, dass der Vermieter die Kaution einfach einbehalte, mit der Begründung, er müsse die Wohnung renovieren, obwohl es sich lediglich um normale Gebrauchsspuren handele. Dem Mieter sei es dann häufig zu kompliziert oder es fehle ihm an den nötigen Mitteln, um einen Anwalt einzuschalten. Viele würden lieber nachgeben und auf die Kaution verzichten, obwohl sie das Geld dringend für die nächste Wohnung bräuchten. „Im ersten Monat nach dem Einzug werden neben der regulären Monatsmiete eine weitere Monatsmiete für Maklerkosten und drei Monatsmieten Kaution fällig. Damit ist man gleich bei fünf Monatsmieten. Man kann sich ja vorstellen, was das für Familien, die vom Mindestlohn leben müssen, bedeutet“, sagt Ganeto.
In keinem unserer Nachbarländer wird die Provision geteilt, weder in Frankreich noch in Belgien oder in Deutschland. Wieso sollen die Mieter in Luxemburg die einzigen sein, die den Makler bezahlen müssen?Präsident „Mieterschutz Lëtzebuerg“
Das überarbeitete Mietgesetz soll nun Änderungen bringen. Der grüne Wohnungsbauminister Henri Kox will die Agenturkosten zwischen Mieter und Vermieter teilen und die maximale Kaution von drei auf zwei Monatsmieten senken. Außerdem will er die Fristen für die Rückzahlung der Kaution klarer definieren. Obwohl der neue Gesetzentwurf insgesamt gute Ansätze beinhalte, gehe er nicht weit genug, bemängelt Jean-Michel Campanella. Die Agenturkosten müssten eigentlich ganz vom Vermieter übernommen werden, wenn er den Immobilienmakler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt. „In keinem unserer Nachbarländer wird die Provision geteilt, weder in Frankreich noch in Belgien oder in Deutschland. Wieso sollen die Mieter in Luxemburg die einzigen sein, die den Makler bezahlen müssen?“, fragt Campanella.
Kritik äußert die neue Vereinigung auch an dem Artikel über die Wohngemeinschaften (WG), die mit dem neuen Gesetz eine rechtliche Grundlage erhalten sollen. Der Entwurf sieht vor, dass Mitglieder einer WG untereinander einen Pakt abschließen müssen. Dadurch sei die Gesamtheit der Mieter einer WG verpflichtet, das Geld für die Bezahlung der Miete zusammenzutreiben, moniert Aldina Ganeto. Wenn ein Mitglied der WG nicht bezahlen wolle oder könne, liege die Bringschuld laut Gesetz bei den anderen Mitbewohnern. Auf diese Weise werde die Verantwortung, die Miete einzutreiben, vom Vermieter auf die Mieter abgewälzt. Weitere Fragen stellen sich im Hinblick auf die Regelung der „communauté domestique“ im Revis-Gesetz. Das Mietgesetz klärt bislang nicht, ob ein Mieter, der Revis bezieht, mit anderen zusammenwohnen darf, ohne seinen Anspruch auf Sozialhilfe zu verlieren. Sollte dies der Fall sein, könnten nur geförderte Studenten oder Berufstätige eine WG gründen, bedauert Ganeto. Junge Arbeitslose oder alleinstehende Frauen auf Arbeitssuche, die ebenfalls auf solche Wohnformen angewiesen sind, wären dann vom Recht auf Wohngemeinschaften ausgeschlossen.
Ob das überarbeitete Gesetz die hohen Mietpreise auf Dauer senken wird können? Jean-Michel Campanella zweifelt daran. Der Entwurf von Kox sieht vor, dass die bereits im Mietgesetz von 2006 festgelegte Abschlagregelung für Wohnungen, die älter als 15 Jahre sind, strenger angewandt wird. Diese Regelung könnte laut Campanella zu niedrigeren Mieten bei nicht renovierten Altbauwohnungen führen, doch bei neuen Immobilien greife sie genauso wenig wie die Regelung, dass die Jahresmiete 5% des investierten Kapitals nicht überschreiten darf. Campanella sieht sogar das Risiko, dass das neue Gesetz den Preisunterschied zwischen billigeren Altbau- und sehr teuren Neubauwohnungen noch vergrößern könnte.
In einem Land, in dem 70% der Haushalte Besitzer sind, müssen wir unbedingt unsere Unabhängigkeit bewahrenPräsident „Mieterschutz Lëtzebuerg“
Skeptisch zeigt sich „Mieterschutz Lëtzebuerg“ auch darüber, ob die im neuen Mietgesetz vorgesehen Dispositionen ausreichen, damit Vermieter die 5%-Regelung tatsächlich einhalten. Zwar können die Mieter die Einhaltung einklagen, doch dies setze voraus, dass sie über alle notwendigen Informationen verfügen, was bei vielen Mietern nicht der Fall sei. Um für mehr Gerechtigkeit zu sorgen, müssten die Prozeduren vereinfacht werden und die Mietkommissionen, die häufig nicht ausreichend besetzt sind oder nicht über genug Kompetenz verfügen, grundlegend reformiert oder durch ein wirksameres Instrument ersetzt werden, fordert Aldina Ganeto. Ideal wäre es, wenn statt der 5%-Regelung ein richtiger Mietendeckel eingeführt würde, erklärt die Sozialpädagogin.
Noch steht die Vereinigung „Mieterschutz Lëtzebuerg“ erst am Anfang ihrer Entwicklung. Der Antrag auf Mitgliedschaft in der internationalen Vereinigung von Mieterschutzorganisationen („International Union of Tenants“) ist gestellt. Die internationale Vernetzung sei wichtig, um auf die Erfahrung anderer Mieterschutzbünde zurückgreifen zu können, betont der Präsident. Auf nationaler Ebene strebt die neue Vereinigung eine Zusammenarbeit mit Juristen an, die ihr bei der Beratung helfen können.
Offizielle Räume, um Mieter empfangen und begleiten zu können, hat „Mieterschutz Lëtzebuerg“ bislang nicht. Dazu fehlen noch die finanziellen Mittel. Eine Finanzierung durch Spenden wäre denkbar. Auf den Staat und andere Institutionen will die Vereinigung nicht zu sehr angewiesen sein, um frei und ungestört Lobbyismus im Interesse der Mieter betreiben zu können. „In einem Land, in dem 70% der Haushalte Besitzer sind, müssen wir unbedingt unsere Unabhängigkeit bewahren“, sagt Jean-Michel Campanella.
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… und wer schützt die Vermieter? Nur weil sie eine Immobilie besitzen heißt das nicht, dass sie nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen sind. Sicherlich gibt es schwarze Schafe unter Vermietern, aber umgekehrt ist es ebenso und da hat der Vermieter keine guten Karten! Ich kenne mindestens drei, die aus Frust ihre Altersvorsorge verkauft haben.
Mat eso’u Ausso’en gett weider d’Land an d’Bierger gespleckt !
Daat kridd keen gutt Enn !
Das Medianeinkommem der Mieter liegt hier bei ca. 3.600€ / Monat. Eine kleine Wohnung kostet, sofern sie kein Schrott ist, mit Nebenkosten 1.500 – 2.000,- € / Monat. Das bedeutet, dass mehr als 50% des Einkommens nur für wohnen ausgegeben werden muss. Da bleibt zum leben nicht mehr viel und niemand sollte sich wundern, dass immer mehr zu Grenzgängern werden.
Schaut man sich bspw. an, wie strikt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in Deutschland geregelt sind, so wird einem schon eine gewissen Disbalance zwischen Mieter- und Vermieterrechten auffallen. Der Vermieter kann so ziemlich nach Belieben dem Mieter, Pflichten aufbürden ohne dass der Mieter sich dagegen wehren kann oder nur schwer.
In Deutschland wird durch das Vermieten auch immer noch ausreichend Geld von unten nach oben verschoben und das würde sich auch hier mit stärkeren Mieterrechten nicht ändern.
Die schwarzen Schafe unter den Mietern sind übrigens weit seltener, als die schwarzen Schafe unter den Vermietern.
BTW: ein Großteil der in Luxemburg vermieteten Wohnung wären in Deutschland nicht zulässig wegen Planungsfehler, fehlender Handläufe, mangelnde Abstellmöglichkeiten, Brandschutz,…etc.
Mein Ex-Vermieter hat die Wohnung die ich Gemietet habe Verkauft, ohne mir etwas zu sagen. Der neue Besitzer wollte mich als Mieter behalten, da er die Wohnung jedoch völlig überteuert gekauft hat, dank der fehlerhaften Beratung des Maklers, wollte er 30% mehr Miete ohne irgendwas an der Wohung zu machen. Ich habe mich geweigert und bin ausgezogen. Der Makler hat noch versucht zu vermitteln, mit den Worten „Sie werden keine günstigere Wohnung in der Gegend finden.“ Ich habe jetzt eine größere und günstigere Wohnung 4 Straßen weiter. Nach ein paar Monaten musste der neue Besitzer die Wohnung mit Verlust wieder verkaufen, da er keinen Mieter fand und die Wohnung nicht halten konnte.
Es gibt überall schwarze Schafe, bei Mietern wie auch Vermietern. Ich denke, dass man als Vermieter aber auch nicht immer gut da steht, wenn mam mal wieder „Mietnomaden“ erwischt hat. So sollte m. E. nicht immer auf die Vermieter gekloppt werden und die Mieter nur immer in der Opferrolle zu sehen. Auch für Vermieter müssten andere Gesetze gelten, denn es gibt auch „gute Vermieter“, die durchaus angemessene Mieten fragen, aber nachher mit dem Mist dastehen, die verschiedene Mieter angerichtet haben. Die Vermieter bleiben auf Ihren Schäden sitzen, und die Garantie reicht in manchen Fällen nicht mal, um Schäden oder den Mietausfall zu bezahlen. Klage einreichen dauert nur, wird teuer und lohnt sich nicht. Also einfach wegsehen, das wars? Ist es zum Teil deshalb, dass viele nicht mehr vermieten möchten?