/ The happy few: Eine kostbare Ressource in Händen weniger Großgrundbesitzer
Luxemburger Bauland ist wertvoller als Gold. Der Preis steigt jährlich um beachtliche 6,1 Prozent. Dabei sind es nur einige wenige, die sich die wertvolle Ressource teilen. Wohnungsbauministerin Sam Tanson („déi gréng“) will dagegen vorgehen, um gegen den Wohnungsmangel zu kämpfen.
Sam Tanson hat gestern gleich mehrere offene Fragen zu Luxemburgs Wohnungsnot beantworten können. Zum einen: Der Baulandpreis ist in Luxemburg zwischen 2010 und 2017 jährlich um 6,1 Prozent gestiegen. Im Vergleich dazu sind die Wohnungspreise um 4,1 Prozent gestiegen. In Zeiten von Niedrig- bzw. Nullzinsen ist Luxemburger Bauland demnach ein hochlukratives Geschäft, das konstant Mehrwert schafft.
Es ist eine Gewissheit, die viele ahnten, die jedoch jetzt durch die Studie des „Observatoire de l’Habitat“ auch faktisch unterlegt ist. Auch eine zweite Gewissheit konnte die Studie erbringen: Luxemburger Bauland ist in den Händen von einigen – von „happy few“, wie Tanson sagt. 24 Eigentümer besitzen brachliegendes Bauland jeweils im Wert von rund 25 Millionen Euro. Oder anders: 10 Prozent sind im Besitz von 60 Prozent Bauland.
„Der Besitz ist sehr ungleichmäßig verteilt“, sagt auch Julien Licheron vom „Observatoire“. Um diese Aussage wissenschaftlich zu untermauern, haben die Forscher den Gini-Koeffizienten für Bauland berechnet. Es handelt sich hierbei um ein statistisches Maß zwischen 0 und 1 zur Berechnung von Ungleichheit. Liegt der Gini-Koeffizient bei 0, ist der Besitz maximal gleichmäßig auf alle Teilnehmer der Gesellschaft verteilt – liegt er bei 1, ist der Besitz in der Hand einer Person. Der Gini-Koeffizient für Bauland in Luxemburg liegt bei 0,71 und unterstreicht die Konzentration auf einige wenige.
„Spekulation ist nicht der Grund für die konstante Preissteigerung“
Wer im Besitz des Baulands ist, unterliegt aus Datenschutzgründen jedoch der Geheimhaltung. Auch das „Observatoire“ hat für die Studie lediglich einen anonymisierten Datensatz vom Kataster- und Vermessungsamt erhalten. Nur so viel: 15.907 Privatperson besitzen rund 74 Prozent, 746 Unternehmen rund 15 Prozent und die öffentliche Hand rund 11 Prozent.
Da Bauland jedoch nur selten den Besitzer wechselt, es nur wenige Transaktionen gibt, geht das „Observatoire“ davon aus, dass spekulative Investmentfonds nicht im Besitz der Baulandreserven sind. „Spekulation ist nicht der Grund für die konstante Preissteigerung“, so Licheron.
Doch es gibt auch eine gute Nachricht. Denn trotz Wohnungsmangels in Luxemburg liegt noch erstaunlich viel brachliegendes Bauland im Bauperimeter: Das „Observatoire“ spricht von 2.846 Hektar Land, die zur Verfügung stehen. „Das würde den Bau von 50.000 bis 80.000 Wohneinheiten ermöglichen“, so Tanson. Und das zeige, dass auch ohne Ausweitung der Bebauungspläne (PAG) noch deutlich Reserven zur Verfügung stehen.
Grundsteuer anheben
Das Ziel sei es, so Tanson, das Bauland zu nutzen. „Es besteht ein überparteilicher Konsens, hier endlich voranzuschreiten.“ Die Regierung setzt dabei auf eine Reform der Grundsteuer. Die Idee: Der Luxemburger Grund soll deutlich höher besteuert werden, um Anreize zu schaffen, das Land zu verkaufen oder zu bebauen und die Immobilien zu vermieten. Kurz: Brachliegendes Land soll teuer werden. Und zwar proportional zum Besitz. Je mehr Land desto höher die Grundsteuer.
Die Idee ist dabei nicht neu: Seit den 1990er Jahren versuchen Politiker unterschiedlicher Couleur, die Grundsteuer zur reformieren. Denn in Luxemburg wird die Grundsteuer noch auf einem Einheitswert aus NS-Zeiten (1941) berechnet und ist demnach lächerlich gering.
Die Initiative liegt jedoch nicht bei Wohnungsbauministerin Tanson, sondern beim Innenministerium von Taina Bofferding (LSAP). Doch auch Bofferding hat unlängst angekündigt, dass die Reform der Grundsteuer eine Priorität ihrer Politik sei.
Tanson hat jedoch noch einen weiteren Plan: Die öffentliche Hand soll in den Besitz von deutlich mehr Bauland kommen. Aktuell sind es lediglich 11 Prozent. „Wir brauchen einen Paradigmenwechsel“, so Tanson. Die öffentliche Hand soll als Bauherr agieren und die Immobilien jenseits des Marktpreis den Menschen anbieten. Wie die öffentliche Hand in den Besitz von mehr Bauland kommen soll, lässt Tanson dabei im Unklaren und spricht lediglich von steuerlichen Anreizen.
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Machen Sie’s wie ich. Gehen Sie zur „Administration du Cadastre et de la Topographie“ und beantragen Sie einen „extrait cadastral“ Ihres Lieblings-Abgeordneten. Sie werden staunen. Und verstehen wieso und weshalb sich nichts ändert. Datenschutz hin oder her, Sie können dies für jeden Eigentümer beantragen !!!
Erst der Oma das werlose Grundstück billig abkaufen und danach ist es dann schwups diwups im Perimeter. Das gabs schon immer, kann aber nur der wer Politiker ist oder wer Geld hat und mit einem befreundet ist. Deshalb lieben wir sie ja alle so, diese faulen Säcke.
Kann man das wirklich beantragen? Sehr interessant. Ich finde nämlich auch dass die Politiker-Gehälter transparenter sein müssten. So wie man ja auch die Gehälter der Beamten einfach ausrechnen kann.
Kann mann! Und wenn Preis und weitere Details Sie interessieren, gehen Sie zur „Administration de l’Enregistrement“. Dort beantragen Sie eine Kopie des notariellen Kaufaktes. Da steht dann der Kaufpreis, vorheriger Besitzer, etc…drin. Datenschutz hier im Lande ist nur ein hohles Wort! Das wissen leider nicht viele. Beides ist eine gern genutzte Informationsquelle von Immobilienhändler.
Da bin ich ja mal gespannt. Viele junge luxemburgische Familien wohnen mittlerweile auf der Grenze. In Perl gibt es bereits eine entsprechende Schule- mitfinanziert vom luxemburgischen Staat. Ich glaube nicht, dass sich so schnell was ändert. Die Preise werden rasant weiter steigen und ausländische Investoren kaufen sich Wohnungen als Kapitalanlage.
Das Grundübel ist also der Baulandbestand, nun dann sollte man doch endlich die Bauperimeter ausweiten und so ein höheres Angebot an Bauland schaffen, dann werden die Preise auch fallen, aber die Grundsteuer zu erhöhen wird es nicht ermöglichen neues Bauland zu schaffen, es sei denn die Steuer wäre sehr hoch und da 75 % der Einwohner Grundbesitz haben einen Suizid Vorhaben für jede Regierung, oder politische Partei, die dies fordern würde, die Einwohnerdichte in Luxemburg ist noch sehr niedrig verglichen mit Holland z.B. also neues Bauland zu schaffen ist der einzige Weg, Baulanderschaffung, so wie in Deutschland auf Kommunalebene…
Leider ist das Land sehr klein und das wird uns noch enorme Probleme bereiten, es geht jetzt schon jeder jedem auf den Wecker. Entweder in die Höhe bauen (was keiner will) oder alternative Wirtschaftsformen. Oder Telearbeit, wo man auswärts wohnen und in Luxemburg arbeiten kann.
Solange die Luxemburgische Immobilien Mafia mit ihren Verbindungen zu den entsprechenden Politiker oder deren Ministerien hat wird sich nicht ändern außer das unsere jungen Familien ins benachbarte Ausland ( Belgien, Frankreich oder Deutschland ) auswandern weil dort die Immobilienpreise erschwinglich sind, wer weiß wie lange noch bis auch dort der Raubzug beginnt.
Es liegt aber nicht immer an der Geldgier einiger Immobilienbesitzer, manchmal sind es auch Erbschafts Streitigkeiten da die Vorbesitzer ihre Testamente so aufgesetzt haben das daraus Erbengemeinschaften entstanden sind und schon war der Ärger vorprogrammiert und die entsprechenden Immobilien liegen für Jahre brach, weil keiner dem anderen einen €uro mehr gönnt, so werden aus Geschwistern und Familienmitgliedern Feinde für Leben. Der Staat wird trotz aller guten Vorsätze nichts daran ändern. Leider.
Hei get d’Land vun der Gambia firun gespleckt !
Emmer dei‘ di eppes Klengs ungespuurt hun an dei‘ di Naischt hun !
Firwaat hun dei‘ Naischt ? Etwa hir eegen Schold , oder ????
Ech gönnen jidderengem seng Suen wann en dofir geschafft huet. Ech gönnen awer kengem seng Suen déi en mat Spekulatioun (Terrain, Aktien) oder mat Ierfschaften gemach huet. An Gambia ass bis elo Top.
Daat ass Konfiskatio’un wei‘ am Kommunismus ! Nee merci !
Hutt Dir och 2,5 Bauplaze fir är Enkele ‚versuergt‘?
Diese Aussagen von Tanson sind kalter Kaffee! Die Regierung sucht einen „Stoussneckel“ um von ihrer Inkompetenz abzulenken! Sie bringt und brachte es nicht fertig genug sozialen Wohnraum zu schaffen! Und das geht am besten indem man den Neid der Besitzlosen gegenüber den Besitzenden schürt. Ich erkläre mich: Die Gemeinden sind mit ihren fehlenden Infrastrukturen nicht bereit wesentlich mehr Einwohner auf zu nehmen. Die Schulen, die anderen sozialen Infrastrukturen, die Kanalisationen, die Wasserleitungen (ja wenn auf einmal wesentlich mehr Wasser verbraucht und abgeführt wird, müssen neue, grössere Rohre verlegt werden), die Stromversorgung, Bürgersteige, und vieles mehr können von den Gemeinden gar nicht finanziert werden weil kein Geld vorhanden ist! Probieren sie einmal 10 Wohnblocks à 20 Wohnungen in einer Gemeinde auf den vorhandenen Bauplätzen zu bauen. Das sind 200 Wohnungen mit durchschnittlich 3 Einwohner pro Wohnung, also 400 Erwachsene und 200 schulpflichtige Kinder. Wo sind die Schulplätze? Neue Schule bauen? Mit welchem Geld? Für Appartementwohnungen, brauch man mittlerweile 1-5 Jahre um eine Baugenehmigung zu bekommen! Nun zu den Wohnungssuchenden. Viele die schreien haben keine Ersparnisse und egal wie billig die Wohnung ist, sie haben kein Eigenkapital, und ohne Eigenkapital kann man nichts kaufen! Sie erwarten dass der Staat ihnen eine Sozialwohnung zukommen lässt, (die gar nicht vorhanden sind), ohne einen einzigen Cent gespart zu haben. Wie soll das gehen? In dieser Situation, wo der Staat zu 100% im Fehler ist, ist es einfacher die Schuld auf die Eigentümer der Grundstücke zu lenken indem man den Neid der Besitzlosen schürt, anstatt etwas an der Situation zu ändern! Dass nicht jeder in einem freistehendem Haus mit Garten und Aussenparkplätzen wohnen kann, dürfte jedem klar sein, da dafür das Land zu klein ist, versucht man aber Appartementhäuser zu bauen, dann wird man regelrecht ausgebremst weil die Infrastrukturen nicht vorhanden sind! Frau Tanson, was sie da an Neid schüren ist eine ganz miese Verleumdungspolitik die für ihre Partei typisch ist. Sie schieben die Fehler und ihr Versagen immer auf andere! Übrigens, versuchen sie ja ruhig die Grundsteuer zu erhöhen mit dem von ihnen angesagten Vorhaben, die Eigentümer zu enteigenen. Erstens ist der Besitz vom Gesetz und von der UNO Charta der Menschenrechte geschützt, und wenn die Kosten der Grundstücke steigen, so werden deren Verkaufspreise auch steigen, oder glauben sie dass Grundstückeigentümer Jahrzehnte ihre absurd erhöhte Grundsteuer zahlen würden und dann ihre Bauplätze zu extrem niedrigen Preisen verschenken würden? Da sieht man die Politik der Grünen Fraktion „Keen Kapp an keen Schwanz“ (ein altes luxemburgisches Sprichwort, bitte keine sexuelle Deutung)
Vollkommen Recht da kann man sagen ihre Analyse ist korrekt und erklärt genau den Stand der Dinge; ich erinnere mich gut an einen Bürgermeister, der sich auch geweigert hat über die Jahre seine Dörfer auszubauen wegen der Infrastruktur und finanziellen Beschränkungen der Gemeindefinanzen die eben den Infrastrukturen Mangel erklärten. Also was kann man da mehr sagen: sie haben 100% Recht.
Nicht zu vergessen! Wohnungsbau war 10 Jahre Chef-JUNCKER-Sache! Gambia hat die Probleme geerbt! Macht es allerdings auch nicht besser. ( siehe Fondes de Logement)
Die Lage ist verzwickt.Gemeinden wollen Land vom Bauer kaufen zum Ackerlandpreis ,ganze 500 Euro pro Ar.Dann soll eine Infrastruktur hinzukommen, die der nächste Bauherr bezahlt für seine Baugenehmigung und dieser Bauherr soll dann noch 70000 pro Ar zahlen. Auch der Staat will Land kaufen ,gibt es danach nicht wieder raus, beklagt sich über die die nicht verkaufen wollen.Soll in einer Gemeinde eine Mietwohnung entstehen, die etwas grösser aussieht wird geklagt.Einige Gemeinden bringen es fertig in einen bestehenden PAG eine PAP einzuzeichnen oder verbieten durch Reglemente Mietwohnungen .Es sind nicht die privaten Eigentümer das Problem sondern Trickssereien auf allen Ebenen, die dem Ackerland das eigentlich den höchsten Wert hat, keinen ehrlichen Preis geben wollen.Und dann gibt es es noch Bauern ,die den Punkt nicht mitbekommen und den Preis für Ackerland drücken, weil sie hoffen ihren Betrieb eines Tages zu vergrössern.