Vorschläge der CSL / Zu viel Baugrund in zu wenigen Händen: Die Reichen und die Wohnungsnot
CSL-Direktor Sylvain Hoffmann und die Präsidentin Nora Back
Immobilienpreise, die sich während eines Jahres um ganze 11 Prozent verteuert haben, 6.000 bis 8.000 fehlende neu gebaute Wohnungen pro Jahr, explodierende Mieten … Mittlerweile ist die Tatsache im allgemeinen und im Politikerbewusstsein angekommen, dass in Luxemburg eine reale Wohnungskrise besteht. Die „Chambre des salariés“ (CSL), die sich seit ihrer neuen Zusammensetzung intensiv mit der Problematik beschäftigte, hat nun eine Bestandsaufnahme und Lösungsvorschläge vorgelegt.
Die Preisentwicklung überragt dabei die Entwicklung der Löhne und die der Inflation um ein Vielfaches, die Immobilienpreise und die Mieten nehmen also einen immer größer werdenden Anteil an den Ausgaben der Haushalte ein. Doch nicht alle leiden unter dieser Entwicklung: So sind 2.144 Hektar des zur Verfügung stehenden Baugeländes (2.959 Hektar) in der Hand von Privatpersonen, das sind 72,5 Prozent. Hierauf könnten bis zu 80.000 Wohnungen entstehen.
Von den 16,5 Prozent Bauland, die Unternehmen gehören, ist ebenfalls ein bedeutender Teil in Privathand zum Beispiel über die für den einheimischen Wohnungsmarkt äußerst kontraproduktiven FIS („Fonds d’investissement spécialisé“), also Immobilienfonds, in denen Besitz quasi steuerfrei geparkt werden kann. Ein Prozent der Eigner (159 Einzelpersonen) besitzen 25,2 Prozent des Wertes des Grundbesitzes, zehn Gesellschaften verfügen über Terrains für 1,8 Milliarden Euro; in der Hauptstadt besitzen elf Familien und elf Unternehmen 63 Prozent des Baugeländes im Wert von 3,8 Milliarden Euro (Tendenz stark steigend).
Diese Besitzer von Bauland haben wenig Interesse daran, große Flächen auf den Markt zu werfen; dies würde die Preisexplosion, von der sie enorm profitieren, zu sehr abbremsen.
Der Markt reguliert sich nicht
Die Mär vom sich selbst regulierenden Markt ist damit widerlegt, die Reichen profitieren von der Wohnungsnot, die Armen leiden darunter. Dies bringt die Arbeitnehmerkammer zu einer Reihe von Überlegungen, die auch in mehreren Maßnahmen gegen die Spekulation fruchteten. So sollte der Staat eine größere Reserve anlegen, für die Grundstückspreise im Falle einer Ausweitung der kommunalen Bauperimeter sollte eine Obergrenze festgelegt werden.
Daneben macht die Arbeitnehmerkammer eine Reihe von Vorschlägen zur Grundsteuer. Diese Neuregelung, die Teil der angekündigten Steuerreform sein sollte, würde nur eine Minorität von Immobilienbesitzern treffen: die allermeisten, also die Besitzer eines Eigenheimes, würden nicht stärker belastet. Die CSL geht von der Tatsache aus, dass die Einnahmen durch Grundsteuer in Luxemburg lediglich 0,1 Prozent des Bruttosozialproduktes ausmachen, während es in unseren Nachbarländern durchschnittlich 1,4 Prozent sind. Mit einer solchen Quote hätte das Land 824 Millionen zur Verfügung, die auch gegen Wohnungsnot eingesetzt werden könnten, während es aktuell nur 38 Millionen sind.
Bei der Festlegung dieser Steuer, die als Mittel gegen Spekulation dienen könnte, sollte laut CSL-Vorstellungen der aktuelle Wert als Berechnungsgrundlage genommen werden, sie sollte progressiv sein, also mit der besessenen Fläche steigen, und sie sollte mit der Dauer steigen, während der das Gelände brachliegt.
Mehrwert beim Verkauf normal besteuern
Bei Immobilienverkäufen (Ausnahme wäre die Hauptwohnung) sollte der finanzielle Mehrwert, auch aus Gründen der Gerechtigkeit, zum normalen Tarif besteuert werden (bis 2018 wurde ein Viertel der entsprechenden Einnahmen versteuert, seit 2019 ist es die Hälfte). Es gibt übrigens eine Regelung, die besagt, dass Immobilienverkäufe an die öffentliche Hand steuerfrei sind. Eine Erhöhung der Steuer auf dem Verkauf würde demnach die Verkäufe an Staat und Gemeinden fördern.
Daneben wird von der Arbeitnehmerkammer angeregt, das öffentliche Angebot an Sozialwohnungen stark auszubauen. In den Niederlanden etwa machen diese 30 Prozent aller Wohnungen aus, in Luxemburg schwache 5,1 Prozent. Die Mieten betragen laut Gesetz eigentlich nicht mehr als 5 Prozent der investierten Summe pro Jahr – eine Obergrenze, die praktisch nicht eingehalten wird. Zudem funktionieren die kommunalen Mietkommissionen schlecht bis gar nicht.
Weiter sollten die öffentlichen Mietsubventionen angepasst und indexiert werden. Die Dreimonatsgarantie hingegen, die beim Abschluss eines Mietvertrages verlangt wird, sollte auf maximal einen Monat beschränkt werden. Die Kommissionen für Immobilienagenturen sollten laut CSL von den Verkäufern und nicht von den Käufern übernommen werden und die Zeitvermietungen von Wohnungen über Internetplattformen sollten eingeschränkt werden.
Auch die ökologischen Beihilfen sollten mit sozialen Kriterien aufgerüstet werden. Dass die Zinsen auf ökologisch motivierten Krediten steuerlich abgesetzt werden können, sieht die Kammer als eine Ursache des angespannten Marktes. Ebenfalls soll die subventionierte Summe des sog. „Bëllegen Akt“, die seit 2002 unverändert bei 20.000 Euro liegt, endlich nach oben angepasst und ebenfalls indexiert werden.
Kritik äußerte die Kammer daneben am Staatshaushalt, der für das Wohnungsbauministerium lediglich eine Steigerung der Finanzmittel um 2,7 Prozent vorsieht, während das durchschnittliche Wachstum der Mittel der Ministerien bei 9,2 Prozent liegt. Ganze 3 Millionen sind für den Ankauf von Bauterrain im Haushalt vorgesehen.
Schließlich übt die CSL Kritik an der Tatsache, dass der mit rund 20 Milliarden Euro bestückte Pensionsfonds keine größere Rolle im Kampf gegen die Wohnungsnot spielt.
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Eis Hobbybauere brauchen d’Bauplaze fir Mëllech ze produzéieren déi kee wëll an op där se näischt verdéngen, wéi se eis ëmmer d’Ouere volltroteren.
Kierzt einfach déi 75 Milliarden déi wéinst dem Brexit feele bei den 250 Milliarden Direkzzahlungen un d’Baueren, dann hunn se nach ëmmer 3 Dosen aner Zorten vu Subventiounen.
Vläicht verkafen dann e puer honnert vun hinner hir Kouwise a ginn an eng fürstlech Pensioun.
„Es gibt übrigens eine Regelung, die besagt, dass Immobilienverkäufe an die öffentliche Hand steuerfrei sind.“
Scheint, als ob die CSL nicht mitgekriegt, wie das läuft:
„Sie müssen ja keine Steuern darauf bezahlen, also können Sie uns, der Gemeinde, das Grundstück ja zu 2 Dritteln des Marktwertes verkaufen…“
„Die Dreimonatsgarantie hingegen, die beim Abschluss eines Mietvertrages verlangt wird, sollte auf maximal einen Monat beschränkt werden.“
Die Dreimonats- oder oft auch Zweimonats-Garantie wird nicht zum Spaß verlangt. Damit werden Schäden, Mietnebenkosten oder sogar ausstehende Mieten gedeckt. Eine Einmonatsgarantie würde nicht reichen.
Es ist erstaunlich, dass seit Jahren die gleichen Vorschläge gemacht werden. Geändert hat sich nichts.
Aber ich hätte da noch einen Vorschlag: in Städten und grösseren Dörfern (Dorfkern) sollte es das Gesetz erlauben, kleinere Wohnungen zu bauen – und es sollte dichter gebaut werden.
Soweit ich weiss, müssen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Durchschnitt mindestens 52 m2 Fläche haben. D.h., wenn man 100 m2 „Surface utile“ bauen kann und ein Studio zu 30 m2 bauen möchte, muß man den Rest der Fläche für ein einziges Appartment à 70 m2 gebrauchen. Man darf keine 3 Studios à 33 m2 bauen.
Ausserdem schreiben die Gemeinden eine gewisse Wohnungsdichte im Dorf/Stadtkern vor, die nichts mehr mit der Realität der Ein bis Zwei-Personenhaushalte von heute zu tun hat.
Beide Gesetze machen Sinn, damit keine banlieue-Mietkasernen wie in Frankreich oder Deutschland entstehen. Und solche banlieues müssen weiterhin im Keim erstickt werden! Aber es verhindert, dass mehr Wohnungen entstehen. Spekulanten würden sich auf eine solche Gesetzesänderung stürzen und viele Wohnungen in Ballungsgebieten bauen. Damit würde der Markt sich um Etliches beruhigen.
Aber alle reden nur von Steuererhöhungen, Bestrafung und den „Reichen“ was wegnehmen. Dabei sind es die Gesetze, die vieles verhindern. Mit solchen Gesetzen sind wir irgendwann komplett zubetoniert und haben immer noch nicht genügend Wohnraum.